Νέος «Κώδικας Ιδιοκτησίας»: Πώς ξεμπλοκάρουν χιλιάδες ακίνητα και πολυκατοικίες (Παραδείγματα)

Η συγκεκριμένη μεταρρύθμιση έρχεται να αντικαταστήσει ένα νομικό πλαίσιο που παραμένει ουσιαστικά ίδιο από το 1929, εκσυγχρονίζοντάς το σύμφωνα με τα τρέχοντα δεδομένα των πολιτών και της αγοράς.

Κεντρική επιδίωξη, σύμφωνα με υπουργό Δικαιοσύνης, Γιώργο Φλωρίδη και τον υφυπουργός, Ιωάννη Μπούγα, είναι να ξεπεραστούν τα εμπόδια που κρατούν «δέσμια» την ιδιωτική περιουσία, να δοθούν λύσεις σε εκκρεμή προβλήματα μεταξύ συνιδιοκτητών και να απλοποιηθούν οι διαδικασίες για τις μεταβιβάσεις και τη διαχείριση των ακινήτων.

Το ισχύον πλαίσιο βασίζεται ακόμη στον νόμο του… 1929, έναν νόμο που θεσπίστηκε σχεδόν έναν αιώνα πριν και αδυνατεί πλέον να απαντήσει στα προβλήματα της σύγχρονης καθημερινότητας, όπως είναι τα απλήρωτα κοινόχρηστα, οι πολύωρες συνελεύσεις χωρίς αποφάσεις, οι έντονες διαφωνίες για επισκευές, ευθυνόφοβοι διαχειριστές αλλά και κανονισμοί γραμμένοι σε μια εποχή που δεν υπήρχαν ούτε φωτοβολταϊκά, ούτε Airbnb, ούτε ηλεκτρικά αυτοκίνητα.

Προκειμένου να μπει τάξη στο τοπίο, συγκροτείται ειδική Νομοπαρασκευαστική Επιτροπή με επικεφαλής την αρεοπαγίτη Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, με εξειδίκευση στο Εμπράγματο Δίκαιο, στο Δίκαιο του Κτηματολογίου και την Ακίνητη. Στόχος της επιτροπής είναι να μαζέψει όλη τη διάσπαρτη νομοθεσία σε έναν και μόνο, σύγχρονο «Κώδικα Ιδιοκτησίας», δεομένου ότι υπάρχουν σήμερα πάνω από χίλιες διαφορετικές διατάξεις για την ιδιοκτησία και τη συνιδιοκτησία, διάσπαρτες σε πολλά νομοθετήματα, γεγονός που προκαλεί τεράστια ταλαιπωρία σε ιδιοκτήτες και επαγγελματίες. Βάσει του προγραμματισμού, η Επιτροπή θα παραδώσει το έργο της το φθινόπωρο του 2026, ώστε ο νέος Κώδικας να οδηγηθεί προς ψήφιση στη Βουλή μέχρι τα τέλη του ίδιου έτους.

Ο υπουργός Δικαιοσύνης χαρακτήρισε τη μεταρρύθμιση ιστορικής σημασίας, επισημαίνοντας ότι σχεδόν έναν αιώνα μετά την ψήφιση του βασικού νόμου για την οριζόντια ιδιοκτησία, η χώρα αποκτά την ευκαιρία να αποκτήσει ένα σύγχρονο και ενιαίο πλαίσιο. Όπως σημείωσε ο κ. Φλωρίδης, στόχος είναι να αρθούν οι περιορισμοί που κρατούν δεσμευμένες χιλιάδες ιδιοκτησίες, ώστε οι ιδιοκτήτες τους να αποκτήσουν πλήρεις τίτλους και να μπορούν να τις μεταβιβάσουν ή να τις αξιοποιήσουν χωρίς τα σημερινά γραφειοκρατικά εμπόδια.

Πώς θα επηρεάσει τους πολίτες; Χαρακτηριστικά παραδείγματα:

Η μεταρρύθμιση φέρνει ριζικές ανατροπές στην καθημερινότητα των ιδιοκτητών, εστιάζοντας σε τέσσερις κεντρικούς άξονες:

1. Τέλος στα «αδιέξοδα» και τους καυγάδες στις πολυκατοικίες

Το υπουργείο σχεδιάζει ευκολότερες διαδικασίες στις γενικές συνελεύσεις και απλούστερη τροποποίηση των κανονισμών λειτουργίας, προκειμένου να περιοριστούν οι διαφωνίες που συχνά οδηγούν σε πολυετείς δικαστικές διαμάχες. Πρόθεση του υπουργείου είναι να μειωθεί το ποσοστό που απαιτείται για τη λήψη αποφάσεων στη συνέλευση μιας πολυκατοικίας, σε ζητήματα επισκευών, συντήρησης, ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων κ.ά., ώστε από το 100% να απαιτείται πλέον η θετική γνώμη του 51 %των συμμετεχόντων. Παράλληλα θα αυξηθούν οι αρμοδιότητες και οι υποχρεώσεις των διαχειριστών, ενώ θα προβλέπεται υποχρεωτικά η δημιουργία αποθεματικού, αλλά και η ασφάλιση της πολυκατοικίας, καθώς επίσης και ειδική διαδικασία για την είσπραξη των κοινόχρηστων (ακόμη και με έκδοση διαταγής πληρωμής).

Ρυθμίσεις θα υπάρξουν και για τα Airbnb και λοιπές συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, προκειμένου να επιλυθεί τι θα συμβαίνει όταν υπάρχουν διαφωνίες εντός της πολυκατοικίας για τυχόν κακή χρήση του ακινήτου.

Παράδειγμα: Σε μια παλιά πολυκατοικία, οι ιδιοκτήτες θέλουν να αλλάξουν τον κανονισμό για να επιτρέπεται η εγκατάσταση αυτόνομου φυσικού αερίου ή η τοποθέτηση εξωτερικού ασανσέρ για ΑμεΑ. Με το παλιό καθεστώς, αρκούσε η άρνηση ενός και μόνο «δύστροπου» συνιδιοκτήτη για να μπλοκάρει το έργο. Με το νέο πλαίσιο, η λήψη αποφάσεων απλουστεύεται, ώστε η πλειοψηφία να μπορεί να προχωρά σε απαραίτητες αναβαθμίσεις χωρίς να εγκλωβίζεται σε αδιέξοδα.

1. Ανοικοδόμηση και επεκτάσεις χωρίς γραφειοκρατία

Απλοποιούνται σημαντικά οι διαδικασίες για την ανοικοδόμηση κοινών οικοπέδων και την καθ’ ύψος επέκταση υφιστάμενων οικοδομών (δικαίωμα υψούν ή «αέρα» όπως λέμε στην καθομιλουμένη, για τη δυνατότητα να χτίσει κάποιος επιπλέον ορόφους σε μια οικοδομή).

Παράδειγμα: Ένας ιδιοκτήτης κατέχει το «δικαίωμα υψούν» (τον αέρα) σε μια διπλοκατοικία για να χτίσει έναν επιπλέον όροφο για το παιδί του. Μέχρι σήμερα, η διαδικασία αυτή απαιτούσε την υπογραφή και την τροποποίηση της σύστασης από όλους τους συνιδιοκτήτες του οικοπέδου, κάτι που συχνά ήταν αδύνατο αν κάποιος είχε πεθάνει, είχε μεταναστεύσει ή απλά διαφωνούσε. Πλέον, οι διαδικασίες αυτές απλοποιούνται δραστικά για να μειωθεί η γραφειοκρατία.

Επίσης, για πρώτη φορά θα προβλέπεται η δυνατότητα κατάτμησης ή ένωσης διαμερισμάτων. Π.χ. θα μπορεί ο ιδιοκτήτης ενός οροφοδιαμερίσματος να το χωρίσει στη μέση και στο ένα τμήμα του να μένει ο ίδιος και το υπόλοιπο να το ενοικιάζει, κάτι που σήμερα δεν προβλέπεται.

1. Ψηφιακός εκσυγχρονισμός και Τεχνητή Νοημοσύνη

Προβλέπεται η πλήρης διασύνδεση του νέου πλαισίου με το Εθνικό Κτηματολόγιο με τη χρήση τεχνολογιών AI, καθώς και η στενότερη σύνδεσή του με την πολεοδομική και περιβαλλοντική νομοθεσία, σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ).

Παράδειγμα: Κατά τη μεταβίβαση ενός διαμερίσματος, διαπιστώνεται μια μικρή πολεοδομική απόκλιση λίγων εκατοστών στα τετραγωνικά (π.χ. λόγω μετατόπισης μεσοτοιχίας), η οποία «χτυπάει» στο Κτηματολόγιο και μπλοκάρει το συμβόλαιο. Η χρήση έξυπνων ψηφιακών εργαλείων και η ενοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας με τον Κώδικα Ιδιοκτησίας θα επιτρέπει την αυτόματη διασταύρωση και την ταχεία επίλυση τέτοιων τυπολατρικών λαθών.

1. Ταχύτερες μεταβιβάσεις και δικαστικές αποφάσεις

Το νομοσχέδιο εισάγει ρυθμίσεις για την ταχύτερη έκδοση δικαστικών αποφάσεων που αφορούν τη διανομή ακινήτων, ξεκλειδώνοντας χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις.

Παράδειγμα: Τρία αδέλφια έχουν κληρονομήσει εξ αδιαιρέτου ένα μεγάλο οικόπεδο, αλλά διαφωνούν για το πώς θα το χωρίσουν (διανομή). Η υπόθεση οδηγείται στα δικαστήρια, όπου μέχρι σήμερα χρειαζόταν ακόμη και μια δεκαετία για να τελεσιδικήσει, κρατώντας το ακίνητο αναξιοποίητο. Με τις νέες ρυθμίσεις, οι διαδικασίες αυτές επιταχύνονται, επιτρέποντας την άμεση έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας και τη διευκόλυνση αγοραπωλησιών, γονικών παροχών ή δωρεών.

Μεταξύ άλλων, προβλέπεται ότι ιδιοκτησίες που βρίσκονται στην αφάνεια (π.χ. διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο τις δεκαετίες 1970-1980, δηλαδή πριν εισαχθεί ο τραπεζικός δανεισμός για την απόκτηση στέγης που επέβαλε το οριστικό συμβόλαιο) θα εμφανισθούν στο Εθνικό Κτηματολόγιο και να μπορούν στη συνέχεια να μεταβιβασθούν. Θα ρυθμιστούν το δικαίωμα στον «αέρα» αλλά και αυτό των «αδιάθετων ποσοστών» (περιπτώσεις που ένα ποσοστό ενός ακινήτου ανήκει σε άγνωστο ιδιοκτήτη) ώστε να μπορούν οι συνιδιοκτήτες ενός ακινήτου να το αξιοποιήσουν με τροποποίηση της συστατικής πράξης, είτε με απόδοση στους οικοπεδούχους.

Αναμένεται επίσης να ψηφιστούν ρυθμίσεις που θα διευκολύνουν τις μεταβιβάσεις ακινήτων, π.χ. συγκροτήματα κατοικιών σε παραθεριστικές περιοχές που εμφανίζονται ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, ενώ πρόκειται για αυτοτελή κτίσματα ανεγερθέντα σε γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου, θα αναγνωρίζονται υπό όρους ως τέτοια.