Οδηγός για τις αλλαγές στις πολυκατοικίες: Τι αλλάζει σε κοινόχρηστα, Airbnb και αποφάσεις

• Μείωση των πλειοψηφιών για αποφάσεις συντήρησης και ασφάλειας.
• Ταχύτερη διαδικασία είσπραξης οφειλών από κακοπληρωτές κοινοχρήστων.
• Θεσμοθέτηση υποχρεωτικού αποθεματικού και ασφάλισης κτιρίου.
• Δυνατότητα κατάτμησης μεγάλων διαμερισμάτων παρά τις απαγορεύσεις κανονισμών.
• Σαφέστερο πλαίσιο για τη λειτουργία Airbnb εντός των πολυκατοικιών.

Ριζική αναμόρφωση του πλαισίου για τη συνιδιοκτησία ακινήτων φέρνει ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας, ο οποίος αντικαθιστά διατάξεις που ίσχυαν από το 1929. Οι αλλαγές στοχεύουν στην άρση των αδιεξόδων στις πολυκατοικίες, διευκολύνοντας τη λήψη αποφάσεων για αναγκαίες επισκευές και την αποτελεσματικότερη είσπραξη των οφειλών από κακοπληρωτές κοινοχρήστων.

Στους διαδρόμους των αρμόδιων υπηρεσιών επισημαίνεται ότι η κατηγοριοποίηση των εργασιών ανάλογα με την επικινδυνότητά τους θα αποτελέσει τον «πιλότο» για την άμεση εκτέλεση έργων. Έτσι, περιορίζεται η δυνατότητα μιας μικρής μειοψηφίας να εμποδίζει έργα που είναι αντικειμενικά αναγκαία για το σύνολο των ενοίκων.

Είσπραξη κοινοχρήστων και υποχρεωτικό αποθεματικό

Μία από τις σημαντικότερες τομές αφορά την ταχύτερη διαδικασία είσπραξης οφειλών. Σχεδιάζεται ένας μηχανισμός που θα αποτρέπει τις πολυετείς δικαστικές διαμάχες, προστατεύοντας τους συνεπείς ιδιοκτήτες από την επιβάρυνση των χρεών των κακοπληρωτών. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται έμμεσα με τη δημιουργία ενός ψηφιακού προφίλ, παρόμοιου με τον Τειρεσία ενοικιαστών, για τη διασφάλιση της φερεγγυότητας.

Παράλληλα, θεσμοθετείται η δημιουργία αποθεματικού και η υποχρεωτική ασφάλιση της οικοδομής. Το αποθεματικό θα λειτουργεί ως «κουμπαράς» για έκτακτες βλάβες ή φυσικές καταστροφές, εξασφαλίζοντας ότι η πολυκατοικία θα έχει άμεση ρευστότητα χωρίς να απαιτείται η εκ νέου αναζήτηση χρημάτων από τους ιδιοκτήτες σε στιγμές κρίσης.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις και κατάτμηση διαμερισμάτων

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb μπαίνουν σε σαφέστερο πλαίσιο, με στόχο την εξισορρόπηση των δικαιωμάτων των μόνιμων κατοίκων και των επενδυτών. Οι νέες ρυθμίσεις θα εξετάζουν ζητήματα θορύβου και ασφάλειας, ενώ ενδέχεται να επιτρέπουν περιορισμούς μέσω αποφάσεων της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών.

Επιπλέον, το νέο πλαίσιο φέρνει το τέλος στο βέτο για κατατμήσεις μεγάλων ακινήτων. Οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να χωρίζουν μεγάλα οροφοδιαμερίσματα σε μικρότερα, ακόμη και αν ο κανονισμός το απαγορεύει, αρκεί να τηρούνται οι πολεοδομικοί κανόνες. Η κίνηση αυτή αναμένεται να αυξήσει τη διαθεσιμότητα μικρών κατοικιών στις μεγαλουπόλεις.

Κοινή συνισταμένη των αναλύσεων αποτελεί η άποψη ότι η τακτοποίηση ιδιοκτησιών με προσύμφωνα και η αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν θα «ξεκλειδώσουν» χιλιάδες ακίνητα που παρέμεναν εκτός αγοράς. Αυτό θα επιτρέψει τη νόμιμη μεταβίβαση και αξιοποίησή τους, αυξάνοντας το γεωπολιτικό και οικονομικό αποτύπωμα της εγχώριας κτηματαγοράς.

Ενεργειακή αναβάθμιση και φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων

Η λήψη αποφάσεων για την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών και αντλιών θερμότητας θα γίνεται πλέον με πιο ευέλικτες διαδικασίες. Στόχος είναι να μην μπλοκάρονται οι παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους, όπως οι ταράτσες ή τα λεβητοστάσια, από μειοψηφίες που διαφωνούν με το κόστος ή τη χρήση.

Οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να ενταχθούν σε προγράμματα όπως το Ανακαινίζω – Αναβαθμίζω θα έχουν πλέον τα νομικά εργαλεία να προχωρήσουν ταχύτερα. Η εγκατάσταση φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων στις θέσεις στάθμευσης θα διευκολυνθεί, προσαρμόζοντας τις πολυκατοικίες στις απαιτήσεις της πράσινης μετάβασης.

Τι αναμένεται στη συνέχεια

Εν αναμονή της τελικής κατάθεσης του νομοσχεδίου, νομικοί κύκλοι τονίζουν ότι η επαγγελματική διαχείριση από εξειδικευμένες εταιρείες θα γίνει πιο συχνή. Αν και αυτό μπορεί να αυξήσει τα πάγια έξοδα, θεωρείται απαραίτητο για τη σωστή λειτουργία των κτιρίων και τη διαφάνεια στη διαχείριση των χρημάτων.

Η επόμενη μέρα για τις πολυκατοικίες απαιτεί προσαρμοστικότητα από όλους τους συνιδιοκτήτες. Η μετάβαση από το καθεστώς της ομοφωνίας σε αυτό της λειτουργικής πλειοψηφίας είναι το κλειδί για τη διάσωση του γερασμένου κτιριακού αποθέματος της χώρας.

• Ελέγξτε τον υφιστάμενο κανονισμό της πολυκατοικίας σας για τυχόν απαρχαιωμένες διατάξεις.
• Συζητήστε στη γενική συνέλευση τη δημιουργία ενός επαρκούς αποθεματικού για έκτακτες ανάγκες.
• Ενημερωθείτε για τα προγράμματα επιδότησης ενεργειακής αναβάθμισης που απαιτούν συναίνεση.
• Κρατήστε αρχείο των κοινόχρηστων δαπανών για να αποφύγετε λανθασμένες χρεώσεις στη νέα διαδικασία είσπραξης.
• πηγη