Το «παράθυρο ευκαιρίας» που δίνουν έως το τέλος του έτους οι τράπεζες για κλείδωμα ενός προνομιακού σταθερού επιτοκίου στα πριν της ανόδου επίπεδα και μείωση της συνολικής επιβάρυνσης του στεγαστικού δανείου τους αξιοποιούν χιλιάδες δανειολήπτες με δάνεια της κατηγορίας «step up».
Για τα δάνεια αυτά που είχαν χαμηλή αρχική δόση, η οποία σταδιακά αυξάνεται, προτείνεται η μετατροπή τους σε τοκοχρεωλυτικά με σταθερό επιτόκιο της τάξης του 3%. Πέραν της ασφάλειας από τις αυξήσεις επιτοκίων –οι οποίες ξεκίνησαν με την άνοδο του ευρώ από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) την περασμένη Πέμπτη και οι επόμενες είναι προ των πυλών – οι δανειολήπτες εξοικονομούν σημαντική δαπάνη, η οποία μπορεί να φθάσει και το 40% στο σύνολο του δανείου.
Σημειώνεται ότι τα step up δάνεια έχουν κυμαινόμενο επιτόκιο, το οποίο ξεπερνά το 5% με βάση το τρέχον επίπεδο του Euribor μηνός και καθώς έχουν σταθερή δόση, μια άνοδος στο επιτόκιο σημαίνει αποπληρωμή περισσότερων τόκων και μικρότερου κεφαλαίου που μένει για το τέλος της περιόδου αποπληρωμής.
Η πρωτοβουλία των τραπεζών με την προσφορά προνομιακών σταθερών επιτοκίων «για πάντα», έχει την αφετηρία της στις επιταγές της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας που ζητάει από τις τράπεζες να κατατάξουν τα δάνεια αυτή στην κατηγορία των επισφαλειών εξαιτίας του υψηλού κινδύνου αδυναμίας εξόφλησης του υπέρογκου «μπαλονιού» στη λήξη του δανείου. Το «μπαλόνι» μάλιστα αναμένεται να «φουσκώσει» και άλλο εξαιτίας του νέου κύκλου ανόδου των επιτοκίων του ευρώ.
Για παράδειγμα, για υφιστάμενο δάνειο step up, με κυμαινόμενο επιτόκιο 5%, ανεξόφλητο υπόλοιπο 100.000 ευρώ και διάρκεια 148 μήνες, ο δανειολήπτης θα κληθεί να πληρώσει, με τα τρέχοντα δεδομένα, 146.000 ευρώ. Αν μετατρέψει το δάνειο σε τοκοχρεωλυτικής δόσης, με σταθερό επιτόκιο 3%, θα έχει όφελος 25.400 ευρώ ή 17%.
Η μηνιαία δόση θα αυξηθεί από 559 ευρώ σε 815 ευρώ, με τη διάρκεια να παραμένει σταθερή. Η αύξηση των 256 ευρώ τον μήνα (45,8%) είναι μεν υψηλή, αλλά πρέπει να συνυπολογιστεί ότι το τρέχον πρόγραμμα προβλέπει σε βάθος χρόνου τελική μηνιαία δόση 837 ευρώ, ενώ η χαμηλότερη αποπληρωμή κεφαλαίου συσσωρεύει μια πληρωμή «μπαλόνι» στο τέλος του συγκεκριμένου δανείου, ύψους 40.100 ευρώ.
Στον αντίποδα, η αύξηση της μηνιαίας δόσης σε 815 ευρώ και το «κλείδωμα» σταθερού επιτοκίου 3% μειώνει το συνολικό κόστος αποπληρωμής κεφαλαίου και τόκων σε 120.600 ευρώ.
Στην περίπτωση που ο δανειολήπτης επιθυμεί χαμηλότερη δόση, μπορεί να ζητήσει την επέκταση της διάρκειας του δανείου κατά 60 μήνες δηλαδή να φθάσει τους 208 μήνες και η σταθερή δόση να διαμορφωθεί σε 632 ευρώ, με σταθερό επιτόκιο 3%. Λόγω της μεγαλύτερης περιόδου αποπληρωμής, το ποσό εξοικονόμησης τόκων μειώνεται σε 16.400 ευρώ και το όφελος περιορίζεται σε 11%, με το πληρωτέο ποσό να είναι 129.600 ευρώ.
Το όφελος μπορεί να φθάσει έως 90.800 ευρώ για υφιστάμενο δάνειο, με τρέχον υπόλοιπο 100.000 ευρώ, επιτόκιο 6% και εναπομείνασα διάρκεια 223 μήνες. Χωρίς επιμήκυνση της διάρκειας, το συνολικό κόστος αποπληρωμής του δανείου θα μειωθεί από 222.700 ευρώ, με βάση τα τρέχοντα δεδομένα, σε 131.900 ευρώ (μείωση κατά 41%) καθώς το επιτόκιο θα μειωθεί σε 3%, με τη μηνιαία δόση να αυξάνεται κατά σχεδόν 210 ευρώ, από 382 ευρώ σήμερα σε 591 ευρώ.
Παραμένοντας στο step up πρόγραμμα, ο δανειολήπτης στην τελευταία φάση θα δει τη δόση του να ανέρχεται στα 611 ευρώ, ελαφρώς υψηλότερη από αυτήν που «κλειδώνει», με τη μετατροπή και το σταθερό επιτόκιο ενώ θα έχει συσσωρευτεί δόση «μπαλόνι» 109.500 ευρώ, λόγω ελλιπούς αποπληρωμής κεφαλαίου.
Εφόσον ο δανειολήπτης δεν θέλει την αύξηση της μηνιαίας δόσης κατά 209 ευρώ, προτείνεται επέκταση της διάρκειας σε 283 μήνες, με την τοκοχρεωλυτική δόση να διαμορφώνεται σε 500 ευρώ. Με σταθερό επιτόκιο 3% θα εξοικονομήσει 81.300 ευρώ (από 222.700 σε 141.400 ευρώ) από τόκους και κεφάλαιο, με το όφελος να ανέρχεται σε 37%.
Σε άλλο παράδειγμα, για υφιστάμενο δάνειο step up, με κυμαινόμενο επιτόκιο 4,72%, ανεξόφλητο υπόλοιπο 100.000 ευρώ και διάρκεια 242 μήνες, ο δανειολήπτης θα κληθεί να πληρώσει, με τα τρέχοντα δεδομένα, 188.000 ευρώ. Αν μετατρέψει το δάνειο σε τοκοχρεωλυτικής δόσης, με σταθερό επιτόκιο 3%, θα έχει όφελος 53.000 ευρώ ή 28%.
Η μηνιαία δόση θα αυξηθεί από 340 ευρώ σε 557 ευρώ, με τη διάρκεια να παραμένει σταθερή. Η αύξηση των 217 ευρώ τον μήνα είναι μεν υψηλή, αλλά πρέπει να συνυπολογιστεί ότι το τρέχον πρόγραμμα προβλέπει σε βάθος χρόνου τελική μηνιαία δόση 615 ευρώ, ενώ η χαμηλότερη αποπληρωμή κεφαλαίου συσσωρεύει μια πληρωμή «μπαλόνι» στο τέλος του συγκεκριμένου δανείου, ύψους 74.000 ευρώ.
Στον αντίποδα, η αύξηση της μηνιαίας δόσης σε 557 ευρώ και το «κλείδωμα» σταθερού επιτοκίου 3% μειώνει το συνολικό κόστος αποπληρωμής κεφαλαίου και τόκων σε 135.000 ευρώ.
Στην περίπτωση που ο δανειολήπτης επιθυμεί χαμηλότερη δόση, μπορεί να ζητήσει την επέκταση της διάρκειας του δανείου κατά 60 μήνες, δηλαδή να φθάσει τους 302 μήνες και η σταθερή δόση να διαμορφωθεί σε 478 ευρώ, με σταθερό επιτόκιο 3%. Λόγω της μεγαλύτερης περιόδου αποπληρωμής, το ποσό εξοικονόμησης τόκων μειώνεται σε 43.000 ευρώ και το όφελος περιορίζεται σε 22,8%, με το πληρωτέο ποσό να είναι 145.000 ευρώ.
